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黄奇帆万字长文预测房地产下一步

来源:www.aqhmsz.com 作者: 人气: 发布时间:2019-07-31
摘要:7月13日,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。 他对中国房地产今后的发展作出了六个趋势性的判断,囊括了土地供给、企业供给、成本价

  7月13日,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上以房地产业供给侧结构性趋势为题做了精彩演讲。

  他对中国房地产今后的发展作出了六个趋势性的判断,囊括了土地供给、企业供给、成本价格的供给、资本货币的供给等多方面,这些趋势是总的内在的趋势,长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。

  经黄奇帆本人审定授权,现将万字演讲长文刊发,以飨读者——

  01

  房地产的市场规模

  今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

  我们回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候,中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。而在1990年之前,中国是没有商品房交易的,从1990年后开始有了房地产业,启动了开发商土地批租、买房可以按揭贷款等市场化改革,到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。随后,从1998年到2008年,这10年里涨了6倍,实际上原本可能涨到8倍, 2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米,但2008年全球金融危机发生了,中国的房产交易量也下降了,萎缩到6亿平方米。又过了5年,到2012年前后,房地产的交易量翻了一番,从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年,又增加了5亿平方米。总之在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

  那么,今后的十几年会怎么走?是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,相反还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

  中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番,有四个原因:

  一是城市化。在过去20年里,中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,城市化过程中城市人口扩张,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

  二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时,为了交通道路建设、商务集聚区的建设,而拆除一些工厂区、住宅区,各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。

  三是住房质量。中国人造房子,50年前的时候,农村是土坯房,城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不超过10年就会垮塌,需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了30年基本上也要拆了重建。

  四是人均住房面积增加。1990年,中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到50平方米。原来人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

  以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢,已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,总之,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,还要每年增长一点几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前,我国人均住房面积已经达到50平方米,困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。四是住房质量提高。2012年,住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准,把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年,甚至100年。也就是说,老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子,如果按30年折旧计算,每年会折旧三十分之一,差不多3000万平方米要拆了重造。如果变成100年,每年的折旧平均也就变成1000万平方米。

  从以上四个趋势看,在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

  02

  总量萎缩后,房地产的热点、重点地区在哪里

  过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花、东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。一个是中心城市。所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如,山东省除济南外,也有区域中心城市青岛;广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

  大家可以关注现在近10个跨入1000万的超级大城市,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

  03

  房价判断

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